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租賃、凶宅與賠償責任
──近來之實務見解演變（下）
租賃、凶宅與賠償責任
──近來之實務見解演變（下）
作者：張璐
發佈日期：2023年8月21日
關於承租人保管責任，近來之重要議題為，得承租人同意使用租賃標的物之第三人或承租人之同居人於承租之房屋內自殺，導致房屋成為凶宅，價值有所減損。此時，作為房屋所有人之出租人，得向行為人以及承租人為如何之請求？
最高法院就此議題，早於103台上583、584判決首先表示意見，其後見解略有變動。最高法院針對其中某些問題的意見，更與某些下級審判決見解始終不一，僵持不下。近來（112年3月及5月），最高法院有兩則判決112台上109判決、111台上2706判決，再度涉及此一議題。筆者擬用這個機會，將本議題所涉及的問題，在實務以及學說上的意見，統整介紹，並提供個人看法供參考。
為方便討論，設例如下：甲將其所擁有的A屋，出租於乙，丙為乙的同居之人，得乙的同意使用共同居住於A屋內。後來，丙在A屋內自殺身亡，導致A屋成為所謂「凶宅」，在交易市場上價值貶損4成。甲得向誰為賠償之請求？
編按：本次的文章因為篇幅關係，老師將分為上下集連載，上集主要討論行為人責任，下集會再針對承租人與保證人的責任做分析。
還沒有看過上集的這裡請：租賃、凶宅與賠償責任──近來之實務見解演變（上）
一、承租人責任
得承租人同意使用租賃標的物之第三人，於租賃之房屋內自殺身亡，導致房屋成為凶宅而價值貶損。出租人得否對於承租人為損害賠償之請求？
由於承租人與出租人間具有契約關係，因此可先依契約主張賠償。以思考順序而言，必須先行參照當事人間契約是否就此有所約定規範[1]。如果沒有，方才回到民法契約法各論的補充適用。
單純以民法之規定而言，最高法院則以兩大理由否定承租人的責任。分別是「行為人不負責，承租人就不負責」以及「第433條之適用限於毀損滅失，不包括價值貶損，亦不得類推適用」。
(一) 行為人不負責，承租人即不負責
1. 最高法院對於民法第433條之解釋
首先，最高法院認為，民法第433條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」係以該第三人應負責為前提，承租人始須負責。從而，在行為人依前述討論並不負侵權責任之情況下，承租人自亦毋須負責。
103台上583判決中所稱「倘林○不應依民法第一百八十四條第一項後段負損害賠償責任，上訴人林○娜即無依民法第四百三十三條負損害賠償責任之餘地」、103台上584判決中所稱「倘陳○○不應依民法第一百八十四條第一項前段負損害賠償責任，萊爾富公司即不應依民法第四百三十三條負賠償責任，況系爭房屋經濟價值減損，是否即為租賃物毀損滅失，尚非無疑。」均可窺見最高法院之看法。
2. 法院對於民法第433條解釋似有誤會，應參照民法第224條為解釋
然而，最高法院對於433條的理解，似乎有所誤會。不應該以行為人構成侵權責任為前提，承租人始須負責。
承租人對於租賃標的物，依民法規定有保管責任，違反時有損害賠償責任問題。又可分為「自己行為責任」以及「為他人行為負責」，而分別規範於民法第432條及433條。
學說上認為，民法第433條性質上屬於債務人謂其代理人或使用人等履行輔助人之行為負責的規定，屬於民法第224條於契約法各論下的確認性質、具體化的規定。因此，學者主張，如果參照民法第224條之解釋，第433條所謂的「第三人應負責之事由」，其實就是指「第三人關於債之履行有故意或過失」。而只要得承租人允許使用租賃標的物之第三人有故意過失，則不問承租人本人有無故意過失，或承租人本人有無違反保管義務，承租人均須負責[2]。
準此以觀，103台上583判決所稱「所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意，原判決胥未調查審認林○何以在系爭房屋燒炭自殺，及上訴人林○娜如何未盡注意義務，徒以上訴人林○娜應依上開規定負損害賠償責任，尚嫌疏略。」要求原審調查承租人是否有未盡注意義務，即有疑義。
3. 回歸民法第227、224條的可能？
退步言之，縱或針對民法第433條規定之解釋，採取最高法院見解。因而認為由於行為人不負侵權賠償責任，承租人因此亦不依第433條負責。若所有人依民法第227條及224條，以承租人及其履行輔助人（即該得承租人同意使用租賃標的物之第三人），有故意或過失未善盡保管義務之履行，因而承租人應該負責，承租人亦應據此負擔契約上之賠償責任。
最高法院近來亦有見解似乎肯認回歸契約法總論，主張依民法第227、224條主張的可能，在111台上2706判決[3]（判決日期：112年5月31日）中，最高法院即指摘原審未對於上訴人一再陳稱「承租人應維護租賃物之『用益價值』及『交換價值』，且承租人之同居人，或經承租人允許使用租賃物之第三人，與民法第224條所定債務人之使用人性質相同，倘其未盡善良管理人注意義務違反租賃物保管義務，致租賃物受有損害時，承租人即須負損害賠償責任等語」為闡明，乃有所違誤。
(二) 民法第433條無類推適用於純粹經濟上損失餘地
1. 穩定的最高法院見解
除前述(一)理由外，最高法院另強調民法第433條限於租賃標的物之毀損、滅失，而不包括純粹經濟上損失的情況[4]，亦無類推適用的餘地。
110台上2499判決即指出「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第433條定有明文。是承租人就其同居人或第三人之行為，代負賠償責任者，以租賃物因此毀損、滅失為前提，即以租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限。考其立法意旨，當係承租人依民法第432條規定，就租賃物負有保管義務，如違反該義務致租賃物毀損、滅失者，本即應負損害賠償之責；承租人之同居人或其他使用租賃物之第三人，既經承租人之同意而得使用租賃物，就其應負責之行為致租賃物毀損、滅失者，乃明定承租人亦應代負賠償之責，以保障出租人之權益。至該同居人或第三人之行為，並未致租賃物毀損、滅失，僅造成交易價值之減損，乃屬出租人之純粹經濟上損失，即無民法第433條規定之適用。另參以民法第434條規定為保護承租人，就承租人之失火責任，排除同法第432條規定之適用，以承租人之重大過失為限，始負賠償之責，乃考量承租人多為經濟上之弱勢而特為保護。準此，並非出租人所受之意外損害，均應由承租人負賠償責任以為填補。則能否謂民法第433條規定，未涵括租賃物純粹交易價值之減損，即為法律漏洞，尚有疑義。原審認被上訴人得類推適用民法第433條規定，請求上訴人賠償系爭房屋因系爭事故所致之交易價值減損，所持法律見解，並有可議。」
最高法院近期見解再度重申民法第433條並無類推適用於純粹經濟上損失的餘地，111台上2603判決[5]（判決日期：112年4月13日）指出「凶宅之交換價值減損與承租人違反善良管理人注意義務，或不保持其生產力，致租賃物因而毀損滅失（民法第432條第1項規定參照），兩者之本質不同，如將該風險轉由承租人承擔，要非立法者本意，尚難認民法第432條、第433條規定未涵括租賃物純粹交易價值之減損，乃有法律漏洞，須由法官為法之續造予以填補。」
不過，下級審法院則有肯認類推適用可能的見解[6]。因此，在得承租人同意使用租賃房屋的第三人於房屋內自殺的情況，由於該房屋的價值貶損屬於純粹經濟上損失，房屋所有人亦無法據此要求承租人負賠償責任。
2. 妥適的最高法院見解？
問題是，前述最高法院將民法第432、433條之適用限制在租賃標的物「毀損、滅失」，而排除「價值貶損」的解釋，是否正確、妥適，值得斟酌。
首先，民法第433條的規定是承接第432條第二項的規定而來的。兩者都以違反租賃物的保管義務，導致租賃物有毀損滅失為必要。因此，「毀損、滅失」應該如何理解，必須從租賃物保管義務所要保護的法益出發予以界定。
3. 保管義務所為何來？從保護法益角度出發
承租人因需占有租賃物使得對於租賃物為使用收益，使得租賃有所有與占有分離的現象。從而發生規範上的需求，須就租賃物課予承租人保管義務，以維持租賃物的用益以及交換價值。因此，保管義務所要保護的，其實就是租賃標的物本身的使用收益狀態以及在市場上的交換價值[7]。此由民法第432條第1項後半段「租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」即可得知。只要對於租賃標的物之用益、交換價值有所破壞、減損，當然可以評價為是所謂毀損、滅失，而無須拘泥囿限於文義。此乃是基於保管義務之規範目的，所應有的解釋。
即便是認為，依「毀損、滅失」的文義，確實無法包括價值貶損，也應該基於規範目的，認為於此確實存在漏洞，而應類推適用。筆者認為，現行的民法第432條乃是為了合理分配占有租賃標的物的承租人與作為租賃物所有人之出租人間的風險，維護租賃標的物的用益及價值，從而課與承租人保管義務，要求其妥善保管租賃標的物。立法當時疏未設想類似自殺導致標的物價值減損之案例類型，屬於規範漏洞，應類推適用填補之[8]。
二、保證人責任
租賃與自殺所形成的凶宅問題，多數涉及行為人以及承租人之責任。在行為人為第三人時，涉及行為人本身是否構成侵權責任、承租人是否應依契約或侵權責任為行為人負責。在行為人即為承租人時，則僅單純有行為人是否須負侵權及契約責任，其繼承人是否繼承賠償責任問題。
近來實務出現另外一種案例類型，涉及為承租人擔保的保證人責任問題。租賃契約中，常見出租人要求承租人須提供保證人，就承租人於租賃契約中或終了後，對出租人所負之債務為保證。例如若承租人未善盡保管責任，因而須負損害賠償責任，保證人即須對該損害賠償責任負保證責任。
就此，與租賃契約中的自殺問題有關的則是，若承租人於承租之房屋內自殺(與前述得承租人同意使用租賃標的物之第三人自殺不同)，導致系爭房屋成為凶宅，價值減損，保證人是否須負保證責任？
(一) 法院見解──受法律解釋影響的契約條款解釋
針對上開問題，109台上2112判決[9]中，當事人之租約第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除……外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」；第13條約定：「乙方如有……或損害租賃房屋等情事時，丙方（即保證人）應連帶負賠償損害責任……」。法院認為「上開約款所稱之「毀損」、「損害租賃房屋」，是否僅限於系爭房屋物理上之毀損、滅失或功能之損壞，抑或亦包含交易價值貶損，非無疑義。承租人於系爭房屋自殺，致該屋成為凶宅，雖為原審確定之事實，然該自殺行為似未造成系爭房屋外觀形體之毀損或實體之破壞，或是使用功能之減損或喪失，於此情形，是否構成上開約款所指之「毀損」、「損害」，非無再為斟酌之必要。」
換言之，最高法院嚴格解釋本件當事人之契約中保證債務範圍所提及的「毀損」、「損害租賃房屋」，將其限制在房屋物理上之毀損、滅失或功能之損壞，而不包含因承租人自殺而導致的房屋交易價值貶損，從而廢棄原審判決。
最高法院的上述理解，有其脈絡可循。應是受類似案件中，法院對於民法第184條第1項前段「權利」的解釋以及對於民法第432條「租賃物毀損、滅失」的解釋之影響，因而採取極為限縮的解釋。
(二) 契約條款之解釋與法律解釋之不同
1. 契約解釋應參酌交易經濟目的、習慣，探求當事人真意
問題在於，本件之解釋標的為當事人之契約約定，而非法律之規定，解釋方法上是否須為同一，實有疑問。法院向來強調「解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則」。
2. 系爭契約的解釋
若從系爭租約第13條「乙方如有違背本契約各項條文或『損害租賃房屋』等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」約定，可知連帶保證人之保證範圍，及於承租人一切「損害租賃房屋」之契約責任。參酌系爭租約之全文、體系，再考慮房屋租賃之一般交易通念及經濟目的，系爭租約第11條所謂「因乙方之過失致房屋『毀損』」，應認包括物理上毀損及經濟上價值減損在內，始足維護租賃物用益及交易價值。
簡言之，即便契約之約定與法律規範之文字類似，亦不能不顧契約目的及當事人間風險分配及真意，而單純為與法律相同之解釋。租賃契約中所課予給承租人的避免房屋「毀損」之義務，依雙方當事人的理解，應該包括「避免房屋因為自殺而成為凶宅，導致其用益、交換價值的減損」。此一解釋符合交易當事人的認知、信賴，亦符合交易通念之要求，且在實際占有據管領力的承租人與不具事實上管領能力的出租人間達成合理的風險分配。
3. 注意到個別契約解釋的法院見解？
針對上述個別契約條款之解釋，並以之作為賠償責任主張之依據的可能性，最高法院近來似乎有所意識。
111 台上 2706判決即指摘原審：「上訴人提出系爭租約，依租賃契約關係主張陳薏樺承租系爭房屋3 樓後方套房，應以善良管理人之注意保管租賃物，葉○○係經陳薏樺之允許使用租賃物，因發生系爭事故，系爭房地交易價值減損，致其受有損害等語；復一再陳稱承租人應維護租賃物之「用益價值」及「交換價值」，且承租人之同居人，或經承租人允許使用租賃物之第三人，與民法第224條所定債務人之使用人性質相同，倘其未盡善良管理人注意義務違反租賃物保管義務，致租賃物受有損害時，承租人即須負損害賠償責任等語。參諸系爭租約第11條、第12條約定：「乙方（即陳薏樺）應以善良管理人之注意使用房屋，除…外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」、「乙方若有違約情事，致損害甲方（即上訴人）之權益時願聽從甲方損害賠償…」等語，則上訴人主張陳薏樺應負承租人之損害賠償責任，其真意為何？是否包括系爭租約約定之損害賠償責任？尚欠明瞭。原審未行使闡明權，令上訴人敘明，遽為其不利之論斷，自有可議。」
(三) 原先法律解釋的不當
法律解釋與契約解釋不同，最高法院對於個別契約的解釋不應受到對於法律解釋的影響，已如前述。更何況，針對民法第432條之「租賃物毀損、滅失」應如何解釋，以最高法院為代表的實務見解向來雖強調係以「租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限」且無類推適用於經濟上價值貶損之餘地。不過，此一見解是否有說服力而值得支持，或有疑問。前已述及，茲不贅述。
三、結論
(一) 否定行為人侵權責任
最後，針對自殺所造成的租賃標的物成為凶宅之損害賠償問題，總結上述的討論後，我們可以發現以最高法院為代表的實務見解，否認該房屋之價值貶損屬於所有權侵害，從而否定過失侵權責任的適用。僅得依民法第184條第1項後段規定請求賠償該純粹經濟上損失的損害。然而，又因為認為自殺非屬違背善良風俗之行為，且質疑行為人是否有直接及間接的故意，而認不符本項後段的構成要件。
(二) 否定承租人契約責任
就契約責任部分，則嚴格解釋民法第432條所稱的毀損滅失之意涵，排除經濟上價值減損之情形，並否認類推適用的可能。甚至，對於當事人的契約文字約定亦採取較為嚴格的解釋方向。
(三) 否定侵權、契約責任，良好的法律政策？
凡此，結果將是作為房屋所有人之出租人，無從依契約或侵權責任請求賠償，而須自行承擔該自殺行為所造成的損害。是否屬於良好的法律政策、是否確實保護被害人因此而受的損害，發揮損害賠償法填補損害的功能，殊值考慮[10]。最高法院之見解將使租賃房屋成為凶宅的經濟上損失及危險，在未透過個別之契約條款預先分配下，完全歸由出租人承擔，並非公平。且將降低房屋所有人出租房屋意願，不利於房屋利用。民事責任的課予，或許亦可使自殺即一了百了的想法退散，止息行為人自殺的念頭[11]。
[1] 例如現今租賃契約有所謂「惜命條款」，明確將承租人或得其同意使用屋租賃物的第三人，於租賃房屋內自殺，造成房屋成為凶宅的價值貶損損害納入。
[2] 陳忠五，承租人允許使用房屋之第三人自殺致房屋成為凶宅之損害賠償責任－最高法院103年度台上字第583號判決評釋，台灣法學雜誌第269期，頁38-39，2015年4月。
[3] 111年度台上字第 2706號民事判決。https://judgment.judicial.gov.tw/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV,111%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c2706%2c20230531%2c1
[4] 學說上相同見解，參見吳瑾瑜，由所有權角度看受僱人於租賃屋內自殺衍生之僱用人侵權暨承租人契約責任爭議──以最高法院一○三年度台上字第五八四號民事判決為例，月旦裁判時報第34期，頁11-12，2015年4月。
[7] 陳忠五，前揭文，頁40。
[8] 學說見解亦有認為得類推適用者，參見詹森林，〈使他人房屋因自殺成為凶宅之侵權與違約賠償責任─純粹經濟損失與非純粹經濟損失之爭議〉，《民事訴訟實務研討會議論文集》，司法院編，頁573-616，2015年12月；陳忠五，前揭文，2015年4月。
[10] 類似的質疑，陳忠五，承租人自殺致租賃房屋成為凶宅的保證人責任，台灣法律人，第7期，2022年1月，頁176。
[11] 陳榮傳，自殺者就凶宅損害的賠償責任省思─最高法院110年度台上字第2499號民事判決，月旦實務選評，第2卷第2期，頁100，2022年2月。
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張璐
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